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政策内部-房地产企业要完成销售目标仍然存在压力

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克而瑞地產研究中心的統計數據顯示,今年1-7月,百強房企的累計業績同比增速在4%左右,較去年同期30.3%的增速放緩顯着。

但各家房企完成年度目標的情況並不相同,有些企業的目標完成度已達到70%,有些則尚未過半。

值得注意的是,在此之前,信託和美元債的融資窗口均已收緊。此後的8月2日和8月9日,央行和銀保監會分別部署對房地產行業的資金監管和專項檢查。

文件還提及:「今年以來,集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距」,下半年要促銷售、抓回款,「以完成項目銷售目標為第一優先級」,要求各地區公司須成立回款工作小組,提高回款率。

他還表示,如果政策執行較為嚴格,未來不排除有部分企業下調銷售目標的可能。也有一種可能是,企業在內部下調心理預期,但不進行公開。

7月銷售大幅下滑從前7月的數據來看,「第一梯隊」的企業已經出現分化。根據易居克而瑞的統計,碧桂園的全口徑銷售規模則達到4524.9億元,繼續位居行業第一。但該公司的權益銷售規模為3245.2億,比去年同期的3475.1億元下降6.6%。

因為,考慮到當下的政策環境,房企銷售業績大幅增長的土壤已經不復存在。

財經評論員嚴躍進向21世紀經濟報道表示,對於房企來說,當前面臨三個壓力,包括資金壓力、庫存壓力和政策壓力。其中資金壓力是最直接的,或者說是最核心的壓力。受此影響,「以價換量」將可能是房企未來會實施的策略。

嚴躍進認為,即便如此,房地產企業要完成銷售目標仍然存在壓力。「銷售目標比去年增長20%以內的企業,壓力相對不大。但超過這個指標的,就會存在一定的壓力。」

第二梯隊房企的業績表現同樣有所分化,但上漲居多。

同期,建業地產實現合約銷售額448.6億元,完成年度銷售目標的49%;融創實現合同銷售金額約2553.1億元,完成銷售目標的46.42%。綠城、富力的完成情況同樣不足半數。

按照慣例,房企往往會把銷售重心放到下半年。但從絕對水平來看,大部分企業已經很難像往年一樣,實現銷售規模的大幅增長。

其中,百強房企7月單月的銷售業績雖然同比微增,但比6月下降了近三成。分析人士指出,這主要是由於企業在6月衝擊半年度業績,會加大銷售力度。因此7月的下降,主要是「季節性」的。

根據中原地產對21家上市房企的統計, 今年前7月,21家房企的銷售額2.49萬億,同比上漲13.4%。其中,大部分企業的銷售規模同比上漲,僅有少數房企出現下滑。

7月末,富力地產發佈了一份內部文件《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》,強調2019年下半年「原則上暫停拿地工作」,如遇有優質土地項目等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批。

分析人士認為,7月以來,監管政策出現新一輪的收緊,集中體現在融資渠道的從緊。這將迫使部分企業採取以價換量的策略,從而完成銷售目標。但一些目標過高企業,則仍會面臨較大的壓力,甚至不排除更改年度銷售目標的可能。

從銷售目標完成率來看,前7月,恆大完成全年6000億銷售目標的53.7%。萬科、碧桂園則未公開設定年度銷售目標。

7月30日召開的中央政治局會議提出,「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,再一次明確了「房住不炒」的指導方向,每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。

據21世紀經濟報道了解,準備收縮戰線、強化銷售的企業不止富力一家。上海(樓盤)某大型房企近期也召開內部會議,對企業的銷售、回款等提出了更嚴格的要求。

或下調銷售目標但對於今年最後5個月的前景,業界似乎不甚樂觀。

其中,招商蛇口銷售額達到1205.3億,同比增長33.78%,完成年度目標的60%;世茂實現銷售額1203.7億,同比大漲四成,實現銷售目標的57%。

恆大實現銷售3222.5億元,同比下降7%。萬科則實現了3821.9億的銷售額,同比增長22.21%。

今年以來,大部分上市房企都實現了銷售的增長。但始於7月末的一場調控風暴,正使企業的銷售前景變得撲朔迷離。

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